天保基建（000965）深度分析报告

一、公司概况

天保基建（股票代码：000965）是天津港保税区核心城市综合开发运营商，成立于1997年，2000年在深交所上市。公司控股股东为天津天保控股有限公司（持股51.45%），实际控制人为天津保税区管委会。公司主营业务包括房地产开发、基础设施建设及产业园区运营，是天津滨海新区开发的重要参与者。

1.1 发展历程

• 1997年：前身天津天保基建公司成立

• 2000年：在深交所挂牌上市

• 2006-2015年：参与天津滨海新区大规模开发建设

• 2016年至今：转型”城市综合运营服务商”，拓展产业园区业务

1.2 股权结构

• 控股股东：天津天保控股（51.45%）

• 实际控制人：天津保税区管委会

• 子公司：天保房产、天保市政、天保能源等

二、主营业务分析

2.1 房地产开发（核心业务）

• 开发模式：以政府委托开发为主（占比约70%）

• 重点项目：

  • 空港经济区住宅项目

  • 滨海新区商业综合体

• 土地储备：约150万㎡（主要位于天津滨海新区）

2.2 基础设施建设

• 业务范围：道路、管网、绿化等市政工程

• 经营模式：政府回购（回款周期3-5年）

• 年营收占比：约25%

2.3 产业园区运营

• 管理面积：超100万㎡

• 主要园区：

  • 空港国际生物医药产业园

  • 高端装备制造产业园

• 盈利模式：租金+服务费（毛利率超60%）

三、财务分析

3.1 近三年财务数据

关键观察：

• 业绩持续下滑：受房地产调控及地方财政收紧影响

• 毛利率承压：低毛利基建项目占比提升

• 负债可控：低于行业平均（房企平均约75%）

3.2 现金流特征

• 经营性现金流：波动较大（2022年-3.2亿元）

• 投资现金流：持续流出（产业园区建设投入）

• 融资渠道：背靠国资，融资成本约5%（低于民企）

3.3 资产质量

• 存货周转率：0.35次/年（行业平均0.5次）

• 应收账款：账期超2年占比约40%（主要来自政府项目）

四、行业分析

4.1 区域房地产市场

• 天津市场特点：

  • 库存去化周期约24个月（全国最高之一）

  • 2022年商品房销售面积同比下降35%

• 政策环境：

  • 滨海新区仍享有税收等优惠政策

  • 保障房建设需求持续

4.2 基建投资趋势

• 天津十四五规划：

  • 固定资产投资年均增长8%

  • 重点建设”津城””滨城”双城格局

• 财政压力：

  • 地方政府债务率超120%（全国前列）

  • PPP模式逐步替代传统政府回购

五、核心竞争力

5.1 区域垄断优势

• 独家开发权：保税区核心地块优先获取

• 政企协同：深度参与区域规划制定

5.2 业务协同效应

• “开发+运营”模式：产业园培育成熟后配套住宅开发

• 能源配套：子公司提供热电联产服务

5.3 资金成本优势

• AAA主体评级：融资成本比民企低2-3个百分点

• 政府项目预付款：部分项目可获得30%预付款

六、风险因素

1. 区域经济下行：天津GDP增速连续多年低于全国平均

2. 政府支付风险：财政紧张导致项目回款延迟

3. 房地产库存压力：滨海新区商品房空置率高

4. 业务转型风险：产业园区培育周期长（通常5-8年）

七、估值与投资建议

7.1 估值分析

• 市盈率（PE）：当前约15倍（低于城建类国企平均20倍）

• 市净率（PB）：约0.9倍（破净状态）

• 股息率：2.1%（近三年平均）

7.2 投资亮点

✅ 安全边际充足：破净+国资背景
✅ 区域政策红利：滨海新区新一轮开发预期
✅ 转型潜力：产业园运营提升资产价值

7.3 目标价

• 短期（6个月）：4.2-4.5元（当前约3.8元）

• 中长期（1-3年）：若产业园成熟，有望修复至5-6元

7.4 适合投资者

• 价值投资者：低估值国企修复机会

• 区域主题投资者：京津冀协同发展

• 高股息策略投资者：稳定分红预期

八、结论

天保基建作为区域型城建国企，短期受地产下行拖累，但中长期看产业园区运营转型带来的价值重估机会。当前破净状态提供足够安全边际，建议关注：1）滨海新区政策利好；2）产业园招商进展；3）国企改革动作。风险承受能力较低的投资者可等待销售数据企稳信号。

风险提示：地方政府支付能力恶化、房地产销售持续低迷、产业园培育不及预期。