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招商积余（股票代码：001914）全面指南

By 3月 12, 2026 上市公司 0 Comments

招商积余产业运营服务股份有限公司是中国领先的物业资产管理运营商，也是招商局集团旗下唯一从事物业资产管理与服务的上市平台企业。本指南将全面介绍招商积余的公司概况、业务结构、财务表现、市场地位及未来发展前景，为投资者、合作伙伴及行业观察者提供详实的信息参考。

公司概况

基本信息

招商积余产业运营服务股份有限公司（简称”招商积余”）成立于1985年，前身为深圳南光（集团）股份有限公司。公司于1994年在深圳证券交易所上市（股票代码：001914），总部位于深圳市南山区招商街道招商积余大厦15A。作为招商局集团旗下物业资产管理与服务的核心平台，招商积余隶属于招商蛇口，是中国物业管理协会副会长单位。

发展历程

招商积余经历了多次重要战略转型：

  • 1985年：公司前身深圳南光（集团）股份有限公司成立

  • 1994年：在深交所上市

  • 2020年：完成重大资产重组，整合招商局集团旗下物业管理业务

  • 2022年：入选国企改革”双百行动”企业

  • 2024年：新任总经理陈智恒上任，强化科技化战略

规模与网络

截至2024年底，招商积余总资产超160亿元，员工总数约41,531人。公司业务覆盖全国130个城市，管理项目数量2,358个，管理面积达3.71亿平方米，形成了全国性的服务网络布局。

公司服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业。在非住宅领域，招商积余处于行业领先地位，具有良好的品牌知名度和美誉度。

主营业务与收入结构

业务板块划分

招商积余的主营业务可分为三大板块：

  1. 物业管理业务：

    • 基础物业服务

    • 增值服务（包括家政、租售、美居等）

    • 专业服务（设施管理、建筑智能化等）

  2. 资产管理业务：

    • 商业运营管理

    • 持有物业出租及经营

  3. 其他业务：

    • 数字化平台服务

    • 供应链管理等

收入占比与业绩表现

2024年，招商积余实现营业收入156.27亿元，同比增长9.89%；归属于母公司所有者净利润7.36亿元，同比增长21.12%。从收入结构来看：

  • 物业管理业务：营收147.58亿元，占总收入94.4%

  • 资产管理业务：营收占比约5%

  • 其他业务：营收占比不足1%

2025年第一季度，公司延续增长势头，实现营业收入44.65亿元，同比增长19.87%；归母净利润2.19亿元，同比增长15.06%。

商业模式创新

招商积余创新打造”沃土云林”商业模式：

  • 沃土：基础物业服务作为长期发展根基

  • 丰林：培育专业公司成长为全国性服务商

  • 云平台：通过数字化手段整合资源，提供增值服务

公司重点布局房产经纪、美居服务、到家服务、空间资源等领域，2025年一季度租售业务收入同比增长317%。

客户分布与获客渠道

客户结构

招商积余的客户群体呈现多元化特征：

  1. 住宅客户：主要分布在公司管理的住宅小区

  2. 商业客户：包括办公、商业、园区等非住宅业态

  3. 机构客户：政府、学校、医院等公共机构

  4. 企业客户：招商局集团内部企业及外部合作企业

获客渠道

招商积余采用多元化的获客策略：

  1. 关联方拓展：依托招商局集团和招商蛇口的资源优势

  2. 市场化竞标：通过公开招标获取新项目

  3. 品牌输出：为第三方提供商业运营管理服务

  4. 数字化平台：通过”到家汇”云平台吸引C端客户

2025年一季度，公司市场化拓展项目新签合同额7.69亿元，中标招商银行全球总部大厦项目、西南交通大学东部(国际)校区、深圳市公安局龙华分局、湖南省博物馆等重点标杆项目。

核心管理层

现任高管团队

招商积余实行董事会领导下的总经理负责制，当前核心管理层包括：

  • 董事长：聂黎明

  • 总经理：陈智恒（2024年上任）

  • 副总经理：多名分管不同业务板块

  • 董事会秘书：负责投资者关系管理

高管薪酬

2024年，招商积余高管薪酬水平在行业内处于较高水平：

  • 总经理级别薪酬约300-500万元

  • 副总经理级别薪酬约200-300万元

  • 公司人均薪酬约50万元，高于行业平均水平

行业地位与竞争格局

市场份额

招商积余在中国物业管理行业占据领先地位：

  • 2024中国物业服务企业综合实力TOP3

  • 2024中国公建物业服务力TOP1

  • 2024中国学校物业服务力TOP2

  • 2024物业服务力百强企业TOP4

截至2024年底，公司在管面积3.65亿平方米，较2023年增加2000万平方米。

主要竞争对手

招商积余面临来自多方面的竞争压力：

  1. 央企物企：

    • 保利物业

    • 华润万象生活

    • 中海物业

  2. 民营物企：

    • 万物云

    • 碧桂园服务

    • 龙湖智创生活

  3. 专业物企：

    • 绿城服务

    • 金科服务

与这些竞争对手相比，招商积余的优势在于央企背景、全国性网络布局以及与招商局集团的协同效应；劣势则在于盈利能力相对较低，科技化投入不足。

核心竞争力

招商积余的核心竞争力主要体现在：

  1. 央企背景与招商局集团资源支持

  2. 全国性服务网络与多业态服务能力

  3. “沃土云林”商业模式创新

  4. 非住宅领域专业优势

  5. 数字化平台建设

股价表现与市值

上市情况

招商积余于1994年在深圳证券交易所上市，股票代码001914。公司是A股市场物业管理行业的重要上市公司之一。

股价走势

截至2025年7月，招商积余股价表现如下：

  • 当前股价：约13元（2025年7月）

  • 52周最高价：约16元

  • 52周最低价：约10元

市值与估值

截至2025年7月：

  • 总市值约140亿元

  • 市盈率(TTM)约19倍

  • 市净率约1.5倍

  • 股息率约2.5%

招商积余估值处于行业中等水平，反映了市场对其行业地位和发展前景的认可。

财务健康与风险指标

关键财务数据

2024年主要财务指标：

  • 总资产：超160亿元

  • 营业收入：156.27亿元（同比增长9.89%）

  • 归母净利润：7.36亿元（同比增长21.12%）

  • 毛利率：11.91%

  • 净利率：4.65%

2025年一季度：

  • 营业收入：44.65亿元（同比增长19.87%）

  • 归母净利润：2.19亿元（同比增长15.06%）

  • 毛利率：11.48%

行业对比

与行业平均水平相比，招商积余的财务特点：

  1. 营收规模领先：位居A股物企前列

  2. 利润率偏低：毛利率11.48%，低于行业优秀企业

  3. 费用控制改善：2025Q1期间费用率4.1%，同比下降0.2pct

  4. 现金流压力：2025Q1经营活动现金流净额-15.14亿元

风险指标

需要关注的风险指标：

  1. 应收账款：2025Q1达36.80亿元，较2024年末增长67.81%

  2. 短期负债：一年内到期非流动负债4.06亿元，增长770.30%

  3. 经营活动现金流：持续为负，2025Q1为-15.14亿元

  4. 研发投入：2025Q1研发费用0.20亿元，同比下降24.55%

股东结构与机构持仓

股权结构

招商积余的股权结构具有”央企控股”的鲜明特点：

  1. 控股股东：招商局蛇口工业区控股股份有限公司（持股47.45%）

  2. 第二大股东：中国航空技术国际控股有限公司（持股11.32%）

  3. 其他股东：深圳招商房地产有限公司等

主要机构持仓

根据最新披露，招商积余的主要机构投资者包括：

  1. 社保基金一一三组合

  2. 基本养老保险基金八零二组合

  3. 中欧养老产业混合型证券投资基金

  4. 香港中央结算有限公司（北向资金）

截至2025年3月31日，前十大流通股东累计持股7.84亿股，占流通股比73.96%。

股东变化趋势

近期股东结构变化：

  • 社保基金113组合增持11.63%

  • 基本养老保险基金八零二组合增持13.66%

  • 北向资金增持157.65%

  • 中欧养老混合A减持12.56%

潜在风险分析

行业风险

  1. 房地产行业下行：影响关联方业务输送

  2. 人工成本上升：物业服务属劳动密集型行业

  3. 增值服务拓展不及预期：新业务培育需要时间

政策风险

  1. 物业费定价政策：部分城市实行政府指导价

  2. 劳动法规变化：影响用工成本

  3. 数据安全监管：数字化业务面临合规要求

经营风险

  1. 现金流压力：应收账款高企，回款周期长

  2. 科技投入不足：影响长期竞争力

  3. 管理效率：规模扩张带来的管理挑战

公司联系方式

总部信息

  • 地址：广东省深圳市南山区招商街道招商积余大厦15A

  • 电话：0755-83244582；0755-83244503

  • 传真：0755-83688903

  • 电子邮箱：[email protected]

  • 官方网站：www.cmpo1914.com

投资者关系

  • 董事会秘书：负责投资者关系管理

  • 证券事务代表：可通过公司官网查询联系方式

客户服务

  • 服务热线：可通过官网查询各地区服务电话

  • 数字化平台：”到家汇”云平台提供在线服务

未来展望

发展战略

招商积余未来的战略重点包括：

  1. 规模扩张：继续扩大管理面积，优化项目结构

  2. 科技赋能：推进”沃土云林”商业模式落地

  3. 提质增效：改善盈利能力，提高运营效率

  4. 增值服务：培育新的业务增长点

增长机遇

公司面临的重大发展机遇：

  1. 城市服务：政府购买服务市场扩大

  2. 商业运营：招商蛇口商业地产发展带来协同

  3. 数字化转型：智慧物业需求增长

挑战与应对

招商积余需要应对的主要挑战：

  1. 盈利能力提升：改善毛利率和净利率

  2. 现金流管理：加强应收账款回收

  3. 人才竞争：吸引和保留专业人才

总体而言，作为招商局集团旗下物业资产管理平台，招商积余凭借央企背景、全国性网络和多业态服务能力，有望在行业整合中获得更大发展。公司需要持续优化业务结构、提升运营效率，以应对日益激烈的市场竞争和行业变革。

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